笔者经常听到一些房地产会计人员说：“我们公司企业所得税是核定征收方式，不需要汇算清缴。”其实不然，核定征收企业所得税仅是各地税务机关简化征收管理的一个手段，房地产企业并不能依赖核定征收方式减轻纳税负担或认为汇算清缴与己无关。

　　一、核定征收的管理规定

　　根据企业所得税法精神，企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

　　这里的纳税人根据国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知（国税发[2009]79号）是指：凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。即除核定定额征收外，以核定应税所得率方式为主的房地产核定企业也要进行汇算清缴。

　　二、房地产企业核定征收汇算清缴使用的报表

　　根据《国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知》（国税函[2008]1081号）规定，按照企业所得税核定征收办法缴纳企业所得税的纳税人在年度申报缴纳企业所得税时，使用《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）附件2：中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）。

　　其中，“税款所属期间”，正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月1日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。

　　相对于查账征收来说，核定征收企业的年度纳税申报表比较简单，企业应注意以下几个问题：

　　（一）房地产企业如何核定应税所得率

　　国家税务总局关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知（国税发[2008]30号）规定，应税所得率“其他行业”按10－30%的比例核定，即包括房地产企业，并且国家税务总局在发文时强调：1、严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式。不得违规扩大核定征收企业所得税范围。严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。2、按公平、公正、公开原则核定征收企业所得税。应根据纳税人的生产经营行业特点，综合考虑企业的地理位置、经营规模、收入水平、利润水平等因素，分类逐户核定应纳所得税额或者应税所得率，保证同一区域内规模相当的同类或者类似企业的所得税税负基本相当。3、加强对核定征收方式纳税人的检查工作。对实行核定征收企业所得税方式的纳税人，要加大检查力度，将汇算清缴的审核检查和日常征管检查结合起来，合理确定年度稽查面，防止纳税人有意通过核定征收方式降低税负。4、国家税务局和地方税务局密切配合。要联合开展核定征收企业所得税工作，共同确定分行业的应税所得率，共同协商确定分户的应纳所得税额，做到分属国家税务局和地方税务局管辖，生产经营地点、经营规模、经营范围基本相同的纳税人，核定的应纳所得税额和应税所得率基本一致。

　　按照《房地产开发经营业务企业所得税征收管理办法》（国税发[2009]31号）第四条的规定，税务机关对房地产企业不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。除非企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。即纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　目前有些主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，或参照国税发[2009]31号文件预计计税毛利率确定本地区的应税所得率，房地产企业并不能因此减少纳税风险，核定应税所得率也不会因此成为房地产企业的一种变相优惠。《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知（国税发[2008]30号）第九条规定，纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。目前在税收检查力度逐渐加大的情况下，已经有税务机关对于实行核定应税所得率的房地产企业提出质疑。因为现实的情况是核定征收并没有比查账征收企业承担更多的税收负担。所以两方面的税务风险不能忽视，一是提高应税所得率；二是督促企业完善税务资料改变为查账征收企业所得税。

　　因此，房地产企业年度终了后，应根据国税发[2008]30号文的规定，按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的，按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。即：按照核实计算的结果如果小于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，则按核定应税所得率计算的应纳企业所得税。核实计算的结果如果大于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，应补缴少缴的税款。应纳税额增减变化达到20%的，应向主管税务机关申报调整上年度核定的应税所得率或应纳所得税额。

　　（二）房地产企业核定征收收入汇算是关键

　　实行应税所得率核定征收方式的房地产企业理由依据多为：“能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的。”房地产企业开发经营过程中的一些灰色支出无论通过如何筹划总难免遗漏蛛丝马迹，所以核定征收在一些地区税企双方都乐此不疲。

　　尽管房地产企业的收入核算简单，主营业务一般都是开发产品的销售收入，汇算清缴取数简单，但还是要注意以下问题。

　　1．收入范围的确定

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： 销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入和其他收入。

　　按照收入总额核定计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率；应纳税所得额=应税收入额×应税所得率。国家税务总局《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（ 国税函[2009]377号）明确计算公式中的 “应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。用公式表示为：应税收入额＝收入总额－不征税收入－免税收入。

　　目前明文规定的不征税收入主要有三项，即《企业所得税法》第七条规定的财政拨款，依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金和国务院规定的其他不征税收入。免税收入为《企业所得税法》第二十六条规定的四类：包括国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。

　　2．银行利息收入是否为企业所得税“收入总额”

　　银行利息收入房地产企业作为“财务费用”核算，并不在会计上确认为一项收入，查账征收企业也不把其作为收入核算，而是作为实际财务费用支出的抵减处理，无论是作为收入还是费用并不影响查账征收企业所得税的汇算清缴结果，但是对于核定征收的房地产企业，由于房地产资金密集型和筹资渠道的多样性，银行利息收入是否计入“收入总额”将直接影响其汇算结果。

　　对于银行利息收入，比较有代表性的观点有两种：

　　一种观点为：银行利息收入，分两种情况处理，一种是对于企业资金在开户行的自然生息，企业正常核算中是作为财务费用核算的，这种情况下的利息收入并不是税法意义上的“收入”概念，所以核定应税所得率的收入基数中不包含这部分利息。另一种是企业的贷款利息收入、债券利息收入、理财产品的存款利息收入等。企业核算时是作为投资收益或其它业务收入核算，符合税法“收入”概念，核定应税所得率的收入基数中包含这部分利息。

　　另一种观点为：银行利息收入，不具体区分性质，完全取决于税务机关裁量权。例如《苏州市地方税务局2009年度企业所得税汇算清缴业务问题解答》：根据《企业所得税法》第五条及其实施条例第十八条规定，银行存款利息属于企业所得税法规定的收入总额的组成部分。因此，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，银行存款利息应计入应税收入额，按照规定的应税所得率计算缴纳企业所得税。所以各地在具体汇算时务必要落实好当地政策的把握程度。

　　3．视同销售收入同样适用于核定征收的房地产企业

　　企业所得税法规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　房地产企业以开发产品抵顶承包商工程款、拆迁补偿涉及的产权调换、以及开发产品促销过程中的种种奖励、捐赠、三年以上未支付的应付账款等事项即便会计处理没有计入企业收入，汇算清缴同样需要计算企业所得税。

　　例如，业主购买别墅参加抽奖的奖品汽车价值40万元，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产用于市场推广或销售而移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。所以赠送汽车视同销售处理，收入40万元。

　　核定征收一般不允许扣除成本，房地产企业要关注对己有利的政策规定，例如河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）规定，对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　《浙江省宁波市地方税务局关于明确2009年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》（甬地税一[2010]10号）也明确：采用核定应税所得率征收企业所得税的纳税人取得主营业务以外的转让财产收入（包括转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入），若该项财产转让的收入和计税基础能准确核算的，应把转让财产收入全额减除财产净值和实际支付的与转让财产相关税费后的余额（如余额为负数按零）计入应纳税所得额计算企业所得税。奖品汽车既然视同资产转让收入，即可以扣除对应的计税基础，纳税收入额为0.

　　对于三年以上未支付的应付账款的税务处理问题，河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）特别规定，企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过三年未支付的应付账款以及清算期间未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。企业若能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。房地产企业若有以上情况，一定要有相应的可以暂不并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税的支持证明文件。